看房租房置业: 信息，资源，与经验

投资房地产不同于投资股票证券或珠宝古玩，在你成为房主之后，你也就承担了该物业连带的全部责任，这也意味做你可能还需要为该房子继续花钱。在买房之前，你需要做足功课，研究未来潜在的隐藏的费用支出，预先做好财务计划。买下物业之后，因为事先低估或忽视了隐形费用，养不起房子而被迫割肉转手的案例有之，忍痛追加投资保住房子也有之。特别是来自中国大陆的投资者，一方面对自由市场国家的经济环境和习俗不熟悉，毕竟与中国这种半市场化的国家差异颇大；另一方面在海外市场的实际操作能力，如快买，快卖，快租，纠纷处理，等等，处于劣势。所以尤其要注意避免隐形费用陷阱，稍有不慎，会给你的海外置业带来重大挫折。看看这五个买房之后的潜在隐形支出，会帮你把准备做得更细致。

一 地税

地税，也叫物业税，中国大陆几乎没有这个税种，所以许多投资者不熟悉。地税以你的物业价值为基数收取，是欧美国家最主要的税种之一，也是地方政府最主要的收入来源，以美国为例，地税提供了22%的州政府和地方政府的收入。地税有三个基本特点，一是物业价格由政府核定，与你实际的买入价没有逻辑上的关系，你花10万买入，政府估价为30万，那就按30万收税；二是税额高，美国的部分州郡会超过3%，估价为30万的物业，每年要付1万的地税；三是强制性，地税可以理解为物业欠政府的钱，谁是物业的主人，谁就必须交这笔钱，欠政府的账是赖不掉的。所以你一旦买下房子，你就必须开始交地税，与你自住或出租，赚钱或是亏空，都没有关系。在2008年美国楼市危机是，有挂牌1美元的独立屋，为什么？丢掉地税负担是主要的原因之一。

购房后，地税的隐形支出是容易计算出来的，或多或少，你可以从容准备。但是，如果购房前原来的房东未付清地税，那你就一定要小心了，这种情况在拍卖的物业，或有法律纠纷的物业交易时有可能出现。如果不幸被蒙，接过了房子以前欠政府的地税，那定是一笔心痛的支出。

二 物管费

物管费是中国大陆的投资者容易理解的支出项目。独立屋的维护由房东自己负责，没有物管的问题。但是公寓和镇屋建筑通常包含几十个，乃至个几百单元，住户多，设施复杂，一般都由专门的物业管理公司管理维护，各个单元按面积分担管理费用，这就是每个单元按月缴纳的物管费。中国的一些公寓也收取物管费，但中国的物管费涵盖的内容少，金额也低，与美国的公寓，特别是高级公寓的物管费相比，仅仅是名称相似，概念相近而已。在美国，公寓的物管费除了清洁，垃圾，电梯，安保等常见的内容外，还可能包含冷热水和能源，如电，天然气等；如果是高级公寓，还会包含会所，健身房，甚至游泳池，保龄球道。所以物管费非常贵，两居室的公寓，可能每月超过300美元，与中国对物管费的概念完全不同。同地税类似，物管费是你必须缴纳的费用，与你自住或出租，赚钱或赔本，没有任何关联。在你正式成为房主之后，物业费就会成为你每月的账单。

购房时，物管费的隐形支出是容易计算出来的，虽说不是一笔小数，但与地税相比，终归是一笔小数目，事前做好财务安排并不难。真正反映在物管费上的潜在风险是罚款。既然是管理，就有其章法，如有违章法，就会被罚款，如乱扔垃圾，会被罚款200美元。如果你将公寓出租，租客违例，罚款单会落到房东头上，如不及时处理，罚款单也许会源源不断，而租客最后一走了之，可能给你带来巨大损失。

三 房屋维修

任何房子都需要维修，独立屋和公寓都不例外。小的如清理卫生间通风管道，排水管泄露，几百美元的事，不要专门的财务计划。我们要提防的是上万元的大维修计划。

独立屋的情况要单纯一些，因为时间，方案，和预算最终是你自己的决定。但是，对旧房子而言，有些维修项目是必须的，无法回避的，也就是说这笔支出是无法避免的。比如，在北美不少独立屋房顶使用轻质的沥青瓦，建新楼时省钱，但维护成本高，一般15年后就要维修，甚至翻修。

如果你买的公寓或镇屋，那就被动一些，因为维修的项目，时间，和预算不是你自己能决定的，只能照单付钱。细分维修项目，有两大类：计划性的维修，如外墙维修，电梯升级，翻修游泳池，等等。在你买房时，就需要详细了解是否有大的计划性维修，预算是多少，这实际上是绑定在该单元上的支出，你买了房，以后就得你付。另一种是事故性的维修，在多数情况下，公寓买有集体保险以应急事故性维修，但如果没有保险，或在保险范围之外，花费就只能有各个单元分摊了。

四 事故赔偿

如果因违反某些规定和条例，发生与你的物业责任相关的事故，你可能会被要求赔偿。如果你买的是独立屋，庭院大树枝折断损坏路边的车辆，门前积雪未扫导致行人摔伤，都可能引起大额的赔偿要求。如果你买的是公寓或镇屋，因为居住密度更高，单元之间联系更为紧密，引发事故的机会更多，例如，从窗口或阳台坠物伤及他人，忘记关水龙头殃及邻居，因为装修施工不当损坏了共用设施或其它单元等等，所有这些都会引发高额的赔偿诉求。这些事故，也许与你无关，是你的租客，访客，甚至不相干的人所为，但因为发生在你的房子里，或由你的房子引发，都会要求你买单。

事实上几乎没有人能真正承担潜在的事故赔偿，即使象“忘关水龙头殃及邻居”这种只损财物，不伤及人的事故，赔偿的金额都可能超过你物业的价钱。所以，这类潜在支出有赖于购买保险，出事之后，由保险公司承担。在你买房之后，最好同步购买房子的责任保险，如果你不熟悉保险的种类或项目，保险公司会为你提供模板和参考，虽然这会花上一笔钱，但毕竟是可控的，否则，一旦有事故发生，要花多少钱消灾就很难说了。

 五 贷款利率

如果你是全款买房，这一条可不理会。由于一些国家的房地产抵押贷款利率非常低，例如美国加拿大都有低到2%的时候，在首付超过门槛值之后，申请到贷款非常容易。以低于中国存款利率的2%拿到美国的贷款，何乐而不为。所以在实际操作中，一些中国买家只投入首付，然后在当地贷款，将钱留在中国，其存款利息远高于当地的房屋贷款利息，这是精明的投资策略。如果你有贷款，贷款利率的增加将让你付出比预算更多的资金。

在签订贷款合同时，你可以选固定利率或浮动利率。如选浮动利率，表明你对可能的利率变化有所准备，足以应付潜在的利率上升。如选固定利率，那你一定要看清楚固定的期限，一般只有5年，也就是说，所谓固定，是在5年内固定。如果5年后，你仍有贷款，贷款合同需要续签，利率也要重新商定，如果到那时利率大幅上升，你的支出将会急剧增加。所以，即便你选择固定利率，对固定期限之后的利率上升仍需有预案，以规避风险。