看房租房置业: 信息，资源，与经验

投资房地产，就是买房买地，说起来容易，要做好赚钱，就难了。买什么？不好说，这里面有太多的内容：社区地段，房屋类型，建筑品质，装饰风格，环境风景，人文风俗，买家的口味各不相同，见仁见智，三言两语是说不清的。然而，不买什么却很容易达成共识，正所谓英雄所见略同。从宏观经济的角度看，至少这五种地方风险巨大，钱景渺茫，如果你真是想从物业赚钱，那是万万碰不得的。

一 政治动荡

政治是经济的延续和反映，又会最终影响经济的发展。政治动荡的表面原因似乎各不相同，但多数可以归结到经济败象上，而政治动荡肯定会引发宏观经济衰退。蒙特利尔本是加拿大的最大城市，上世纪70年代后，独立运动高涨，其结果是大公司纷纷搬离，新增投资减少，人口迁出，现在多伦多稳居加拿大最大城市，人口是蒙特利尔的1.5倍。人少了，房屋需求自然降低，房价也就涨得慢了。所以，政治不稳定，街头抗议多的地方别去买房，事到临头，你卖不掉，带不走，只有贡献给当地政府做福利了。

香港这两年发生的事让一些人对投资当地的房地产进行反思。有蒙特利尔做例子，就能猜到香港的未来，而且情况会更糟糕。其实香港并不是真正的国际大都市，也不适合投资置业。除了中国大陆，有多少人愿意移民去香港？相反的是，在世界上的主要移民城市都有香港移民社区，也就是说香港本身是移民输出地。香港人为什么移民，你懂的，类似的地方还有台湾，韩国，泰国等，原因各异，但效果是一样的：政治动荡，经济停滞，能人精英，远走他乡。当地乡亲都不留恋的地方，外来的填房真有机会赚钱吗？政治动荡之地，千万小心。

二 政府负债

政府负债累累的地方，房价往往不高，这是抄底的机会吗？千万别上这个当。2014年中国投资者在美国购买了市值82亿美元的房地产，这本是鼓舞人心的消息，但细细一看，刚被法官裁定破产的汽车城底特律名列第四，真心为这些不明真相的买家惋惜。2013年底特律因负债200亿美元而破产，这是一个80万人口的城市，意味做人均债务达到2.5万美元。美国的地方政府不经营国企，收入主要依赖物业税，从理论上讲，你买下别人的房子，就开始替以前借钱的人还债，底特律政府只能在自己的地盘上收税还债；而且税不按人头收，按物业收，人均2.5万，如果你买下一栋独立屋，至少要摊上10万美元，花钱买债，实在不是明智之举。

如果仅仅是债务问题，或者说钱的问题，翻身的机会还是有的，但是，政府负债的前景异常暗淡。2010之后希腊发生的事情，很值得关注。政府大量举债负债的动力迎合当地的选民，既不考虑有利于当地的社会经济发展，更不考虑偿还能力，借的越多越好，与其说是借钱，不如说是骗钱，因为政府一开始就认为以民意为基础的先骗钱后赖账是正当的。换句话说，这个帐是还不上的。也许少数人认为咬咬牙，度过难关，就时来运转了，这也是一些中国人去抄底的原因。然而，有纳税能力的人会竭力逃离这种地区，吃福利的人比例越来越高，一人一票选出来的政府，必然借债骗钱，直到破产。在如此不堪的地方置业，你是打算去居住，以享受穷人的福利，还是认为这种社区的房子以后有机会卖出好价钱？

三 地税高昂

物业税，或者地税，是西方国家普遍存在的税种。在美国和加拿大，是地方政府的主要收入来源，用于当地的公用设施和社会服务。在不同的地方，地税差别可能很大，以美国为例，低的有0.2%，高的到3%。地税的高低与当地的税种设计，政府服务的项目，社会服务的程度等因素相关。我们这里探讨的是房地产投资，所以把焦点放在地税上。地税高，首先意味着房子的持有成本高：30万美元的房子，如果物业税达3%，每年要向政府缴纳近1万美元；其次，交易的活跃性差：高地税会吓退楼市的炒家，如果你要卖房，高地税会成为接盘的障碍；第三，城市及社区有不确定性：从常理讲，所有人都不愿意多交税，地税高企必有特别的区域性的原因，作为外来的投资者你很难研究清楚，这种不确定性是投资房地产的大忌。所以，地税高不只是多花钱维持，它是一个综合性的缺陷，在选择城市/社区时要理智地避开这种地方。

如果经过多方比较计算，你仍然看好某处地税高或较高的物业，建议你再仔细考虑三个问题：第一，计算地税的基数价不是你的买价，而是政府的估价，你可能以1美元买下独立屋，但是如果政府估价为30万，你每年需要缴纳的地税是以30万计算的；第二，地税可能上升，但几乎不会下降，因为政府总是渴望收到更多的钱；第三，不论你住或是不住，租或是不租，只要你是房主，就必须交地税，政府的钱是赖不掉的。想清楚之后，你可能会把目光移向其它地税较低的地方。

四 新兴城市

新兴城市是一些房地产投资人士追逐的地方，他们认为有近乎于抢头香的心态，认为在城市变大变强之后，自己的物业会同步增值。这样的机会在理论上存在，但非常非常小。在中国，我们现在经常听到鬼城的说法，在海外，由于人口密度远低于中国，对住宅的绝对需求低，没有发展起来的城市，衰落的城市，甚至被彻底遗弃的城市，远远超过我们现在耳熟能详的少数著名城市，你落入圈套的可能性非常大。所以，抢头香不难，难的是抢对头香，抢准头香。

从历史的经验看，没有人预测城市的轨迹。比如，旧金山，淘金热中发展起来的城市，现在依然如明珠般闪亮，你也许好奇过，有没有“新金山”，如果有，它的命运又是如何呢？实际上，旧金山原来叫“金山”，后来澳洲的墨尔本成为淘金中心后也叫“金山”，为了与新金山（墨尔本）区别，美国这边就改称旧金山了。幸运的是两个金山现在仍光彩夺目，但同时代的淘金城市大多烟消云散，少数保留下来的也失去了风头。加拿大的维多利亚是淘金时代西部最大的城市，现在人口不及温哥华的四分之一。

当下的新兴城市与淘金无缘，却与资源密切相关，中国有鄂尔多斯，外国有杜拜。鄂尔多斯就不说了，杜拜楼市2002年开始向外国人开放，自此一路上涨，2008年达历史最高水平。2009年受债务危机冲击，楼市开始跳水，房价近乎腰斩，然后又有恢复，2014年受油价下跌影响，再次下挫。新兴城市多依赖于单一的经济要素，如资源，物流等，其中的风险是稳健的投资者必须规避的。

 五 边远城市

边远城市可能是非常适宜居住的城市，甚至是著名的旅游城市，但地处偏远，交通不便，人气不旺，商业欠发达，除非你计划自己居住，不宜在这类城市买房。因为其一，这类城市没有提振人气的动力，从长远看年青人还会继续向大城市移动，楼市欠缺需求；其二，位置偏，人口少，必然地价低，在整个房价中，地价的比例小，不是好的不动产投资形态；其三，房价上涨的机会和幅度均受大城市和中心城市带动，难以独自表现；其四，不论出租或是转卖，客源会成为难点，不易脱手。如此种种，在缺乏人气的边远城市置业实为投资房地产的大忌。

你可能会问什么样的城市是边远城市？不能独自带动和启动当地房地产市场行情的城市，即是边远城市。按中国的习惯，也就是三四线城市；那美国举例，如波特兰，堪萨斯城，安克雷奇，檀香山，图深，等等。除非这些城市有显著的人口增长趋势，或者有强大的华裔移民社区，否则不应予以考虑。