看房租房置业: 信息，资源，与经验

公寓是中国的购房者最熟悉的住宅，也是美国，英国，加拿大，澳洲等地市区的重要住宅类别。公寓的产权结构，房东权益，以及管理方式差异非常大，但当你看好一套公寓时，最好先确认一个最基本的前提：公寓的所有业主共同拥有公寓的全部产权，包括相关的全部的土地权益。若非如此，此公寓不值得你花费更多的时间。对海外房地产市场不了解的人想当然地认为，我们既然有钱，就应当买“别墅”，也就是独立屋；公寓这类住宅，大约是普通人住的吧，值得投资吗？其实，想象独立屋有档次之分一样，公寓也有档次之分。高档公寓非常契合部分中国买家的需求，是有渴望都市活力的实力投资者追逐的目标。价格而论，波士顿中心滨海区的两室一厅的公寓可达100万美元以上，这笔钱可以在周边繁华的布鲁克林买下四室一厅且带有花园的独立屋。所以，千万不要小瞧高档公寓的潜力。

一 位置方便出行

买公寓，就是为了享受都市生活，出行便利是必须的。事实上，从公寓开发商的角度看，也一定会把公寓建在出行方便的地段，荒僻之处是不会有公寓的。但是，你的出行习惯与特定公寓的地段未必十分匹配，这就是你需要事先周密考虑的。比如，你习惯驾车，公寓最好在道路通畅的干道或高速路附近；你借重公共交通，公寓最好在地铁站附近；你只愿意安步当车，可选与大型商业卖场，娱乐休闲设施联为一体的公寓。

来自中国的购房人士，往往还有一些特别的需求：与朋友邻近，方便联络；华人社区，有大量家乡菜馆；靠近商务区，便于打理生意；到机场方便，因为经常旅行出国。公寓是你都市生活的主节点，出行方便是第一位的。每栋公寓都会宣称自己的交通位置优势，你要确认它的确是你想得到的方便。

二 居住环境安全

公寓的安全需求强于独立屋和镇屋。原因主要两条：一，公寓多处于繁华市区或交通要道，环境复杂，流动人口多，闲杂人口多，有来自外部的安全隐患；二，公寓内部的住户众多，大的公寓多达几百户，住有上千人，其中难免包含有前科的人，或有犯罪倾向的人，除了住户，房东，租客，访客，以及服务人员形形色色，来来往往，内部的安全隐患也绝不可小视。所以，你在考察公寓时，一定要包含对安全的评估。

公寓的安全水准，主要取决于硬件，也就是公寓的设施。例如，有无完善的中央监视系统，先进的电子门禁系统，每个住户只能进入自己的楼层和车库。再如，消防系统是否先进，除了大密度的喷淋覆盖，消防通道的质量最容易体现公寓的安全水准。记得911事件的人，都知道这个细节，当世界贸易中心的工作人员下撤时，消防队员向上冲，于是他们主动为消防队员让路。如果你考察高档公寓，你会发现这个情节的机会非常小。因为高档公寓肯定有两套独立的消防通道，相互隔离，防烟防火，任何时候都保持通畅和明亮，即使正常的电力系统已经失效。公寓的安全设施和水准在开发公寓时就已经定型，难以后期升级，也是公寓档次的主要标杆。对旧公寓来讲， 为节约维护费用，后期降级是可能的。

当然，你也需要考察软环境，如管理公司，有无保安，地段的犯罪率等。另外，你还可以在楼层，户型等选择上将安全上因素也综合进去。

三 管理有法必依

公寓，特别是大型公寓，本身就是一个小社区，通常由业主委员会委托专业的管理公司管理。所以，考察公寓时，你应该询问公寓的管理方式，是否有管理公司，是哪家管理公司。正规的管理公司是可以在互联网上查询验证的。如果你判断该公寓并无像样的管理公司管理，必然欠缺章法，那也就可以肯定这不会是好公寓，应该果断放弃，另外物色其它公寓。

如果公寓由正规的管理公司管理，那肯定有成套的法规。你可以要求复印一份，仔细研读。一方面你可以借此了解公寓的基本规则，如可否饲养宠物，可否出租，考虑是否适合自己的情况，决定是否值得投资。更重要的是，通过比较观察，判断管理上是否有法必依。例如，规则要求外墙窗帘必须保持白色，但你发现一些蓝色和红色窗帘非常刺眼；再如，规则要求阳台不能存放杂物，但你看到一些阳台十分杂乱。条例无法落实，主要责任在管理公司，但原因却在住户方面：层次差的住户占有相当的比例，管理公司不得不降低标准迁就它们。窗帘颜色，阳台杂物，其实都是表面问题，容易发现，也容易解决。在公寓管理中，难发现难解决的麻烦事情多了去了，管理不到位的公寓，意味着未来会有麻烦的邻居，所以最好别碰。

归纳起来， 第一，公寓应由管理公司管理；第二，你认同其管理法规；第三，规则能有效地执行。

四 识别高档公寓

公寓是非常宽泛的住宅类型。政府主导的福利房救济房是公寓，宋美龄在纽约长岛的住宅也是公寓。普通公寓是为中下阶层准备的居所，增值空间有限，你不远万里到海外置业，应该把目光锁定在高档公寓上。

然而，如何识别高档公寓，对中国内地出来的投资者却是一个考验。你可能会听到这样的介绍：24小时热水，业主会所，硬木地板，名牌家电厨具，等等。对此，你千万别上当，热水，会所，还有许多国内不多见的东西在发达国家，如美国和加拿大，是标配，许多福利房都有的。地板和家电厨具只能说明这一套住宅的情况，它很可能是单独升级的，并不能证明公寓内的其它住宅有相同档次的设备，也就是说住宅内的设施与整个公寓的档次关联不大。

这里，我们推荐两个容易了解和比较的指标帮你识别高档公寓。访客车位：访客车位是公寓的公共资源，车位多表示业主大气，好客，豪迈，是日子舒心的主。车位少，200户的公寓只有2个访客车位，说明什么问题？业主精明，还是过于计较？门卫：普通公寓没有门卫，但高档公寓一般都有，甚至24小时都有门卫。门卫除了安全方面的服务外，也帮你签收邮件快递，有自己的工作室。充足的访客车位，24小时门卫服务，既要求公寓有必要的硬件设施，又肯定要花业主更多的钱。简单地比较一下，至少可以把不高档的公寓排除。

 五 选择公寓单元

看好公寓之后，在公寓内选择单元也是大有讲究。首先是朝向：向南，向北，向东，或是向西？城市不同，地段不同，你的喜好不同，选择也各不相同。除了海景，山景，江景，临街，背街等常规的考量外，我们中国人特有的文化背景也决定了我们对朝向的特有理解。例如，风水是我们必须遵从的；再例如，墓地是我们必须避开的。美国的公墓可能会出现在任何地方，你不得不现场调查，确保从任何窗户都不会看到墓地。

除了公寓外的大环境，在选择单元时，你也需要同时兼顾公寓内的情况。我们知道公寓是生活功能齐全的建筑，前面提到业主会所，其实还可能有健身房，游泳池，会议室等服务设施；有垃圾站，洗车场等生活设施；有电梯井，电缆井，通风井，车库入出口，备用发电机等功能区。搞清楚整个公寓的情况后，你再来选择单元，自然是少了盲目，多了理性，被蒙被骗的可能性降到最低。

选择公寓单元的确是要化时间和精力的，公寓外的环境，公寓内的结构，都要清楚。只有清楚了，才能心中有数地下单买房。