看房租房置业: 信息，资源，与经验

投资房地产，主要是投资地。因为房子本身不会增值，而且折旧维护更会使房子逐渐贬值，所以投资房地产的要害是地能保值增值。选择哪个国家，哪个城市，哪个社区，哪个地段，对房地产投资成功与否至关重要。那么什么样的地方才是好地方呢？你可以参照如下衡量地段价值的五个指标进行比较研究。

一 家庭收入

每个城市都有富人区，穷人区。如果你一不小心，把房子买在了穷人区，那你就亏大了。我花一百万美元买的独立屋，难道会是在差的地段？当然可能！你的房子也许真值一百万，但就房屋本身，你没有上当吃亏。更进一步，你去调查周围的房子，它们可能比你的差，你也许会意识到自己草率了；如果它们与你的相当，甚至更好，是不是就证明自己买在好社区呢？应该说比前一种情况稍好，但并不证明你的社区选对了。具体看个例子，一百万的房子，可能住了三家人：一家房东，两家租客。这两家租客肯定谈不上是富人了；那么房东呢？靠租金过日子。这房子值一百万不假，社区的品味也就是30万了。这种地段绝非理想的投资对象。

好社区的基本条件是家庭收入好。注意这里强调的是“家庭收入”，而不是“家庭资产”。家庭资产高，而家庭收入低的社区是所谓的夕阳社区，即使曾经辉煌，也注定会江河日下。所以，你首先要研究社区的家庭收入，选择和你挣钱能力相当的人作邻居。这样的社区会随著其充满活力的居民一起发展，地价定会上涨，你的投资回报可期。

二 教育程度

在北美，欧洲等自由市场国家，总体上讲，收入与教育程度是正相关。高收入人群的教育程度高，而低收入人群的教育程度低，这是显而易见的。但是，就中等收入人群仔细分析，情况会复杂一些。相同的教育程度，并不意味著相同的收入。在美国，本科毕业的工程专业学生，起薪在6万每元以上，而会计专业的学生，则只有4万美元。大量文科学生的职业，如记者，编辑，社工等，收入赶不上蓝领技术工人，特别是政府雇佣的服务人员，公交司机，环卫工人，警察等。从美国跑到俄罗斯的斯诺登，年薪过10万美元，但只是一个中学生，从事几乎没有技术含量的工作。

所以，在考虑中等收入人群的社区时，有些人，特别是亚裔，尤其是华裔，会把教育程度作为一个因素摆进去。他们多少会想到孟母三迁的故事，与有知识的人作邻居对以后转卖房子也算是一个加分。从房地产投资角度看，对地段增值的影响主要来自家庭收入，教育程度作用甚微。可在选择中等收入社区时适当考虑。

不过，如果你真的打算自住，而且还带着孩子，那应该首先考虑社区的教育程度。孟母三迁是有道理的，也是成功的，不能因为移居海外就忘了祖宗留下的智慧。

三 族裔分布

居民的族裔与地段的好坏没有直接的关联。每个族裔都有自己的精英，如果居住相对集中，形成自己的社区，那一定是好社区。但是，作为来自中国的投资者，你很难不考虑社区的族裔分布。如果该物业有可能自住，你肯定希望邻居中有语言相通，习性相近的人。即使该物业是纯投资性的，绝不会自住，从易于出租和转卖的角度，你多半也希望这是华裔乐于接受的社区。

了解到“大约的”社区族裔情况，并非难事。观察公校的学生，访问社区中心，都是取得一手资料的好办法。但是，单凭眼见为实往往是不够的。例如，印度裔和墨西哥裔，如果不靠其民族服饰，不容易分辨出来，要分清印度裔和巴基斯坦裔就更加困难。东亚的华裔，日裔，韩裔，越南裔，单凭外表是无法区别的。同是华裔，普通话和广东话的来源不同，普通话可能来自大陆或台湾，广东话则可能来自香港或东南亚国家，如越南，马来西亚，菲律宾等，此外也有如骆家辉那样从来就不讲中文，与中国文化毫无关联的华裔。所以，要了解真实的社区族裔背景，只考察是不够的，还需要研究资料。搞清楚族裔分布，对外来置业者，绝对是有益的。

四 房价变化

在有了中意的社区后，你需要研究该地段的房价变化。如果该地段刚刚经历了一次大幅上涨，那显然当下不是最好时机。你可以稍微观望一下，搞清楚这次上涨的背后原因，也可以另外考察其它社区，多做比较。除非你是打算长期持有，在大涨之后买入，短期内被套的可能性很高。反过来，如果该地段的房价刚刚经历了一次大跌，那就更要小心，在搞清楚下跌的切实原因之后，在考虑是否出手，如果下跌没有普遍性，只出现在你准备置业的社区，那你最好打住，因为必有负面因素导致该社区地价贬值，如附近有规划建设输油管，机场，垃圾场等大型公用或工业设施。

总之，某社区地段的房价急剧变化必有内在的原因，对投资者是额外的风险。作为外来的投资者，对社区基本面的了解肯定不及当地人，一旦发现房价的异常变化，一定不要放过，心里有数，才能理智投资。

五 人口变化

一般说来，房地产投资者都研究其感兴趣地段的房价变化，差别在于一些人认真，一些人不认真。但是，高明的投资者还会研究另一个更宏观，更有决定性的指标：人口变化。就中国的现实情况，城市人口都是增加的；但欧美发达国家则不同，一些地方增加，另一些地方减少。只有人口增加，房价才可能增长；如果人口减少，房价必然下跌。人口减少，既搬走的人多，迁入的人少。为什么呢？投资不足，工作机会少，人口必然流失。最终导致空置房子增加，房租下降，穷人增多，社区活力不足，地段贬值，房价下降。

人口萎缩必然导致当地房价下跌，但是过程可能比较缓慢，刚开始时难于察觉到。有人利用当地学校的学生人数变化来观察社区的人口流动走向。因为30-40岁的人群，也就是学生家长，是迁移流动的主力，学生人数减少，意味做青壮年人群开始离开这个社区，这往往是社区发展停滞的标志；反之，如果学生人数年年增加，该地段的远景看好。

对短期投资炒房，社区人口变化也许并不重要；但是，如果你是准备长期持有，或移民自住，那就应该首选大家都看好的旺区，住在那里的人都在往外搬，凭什么要咱中国人去做填房？