看房租房置业: 信息，资源，与经验

在北美的置业人士中，至少一半会选择购买独立屋。这个比例与当地独立屋占有的住宅比例相当，也就是说，房源充足，可选面大，既是入乡随俗，又容易找到自己称心如意的房子，所以独立屋是中国买家青睐的主要住宅类型。然而，独立屋也同时是中国买家最不熟悉的住宅类别，因为中国土地供应所限，在城市中几乎没有这种住宅类型，了解其特点的人不多。当你考虑投资独立屋时，或多或少你需要知道一点独立屋的知识，这会帮助你作出明智的决定。这里我们为你理出了隐藏在独立屋后的五个秘密，这也是你看房时的五个看点，有备而来，一定会事半功倍。

一 地下室

北美的独立屋一般有地下室或半地下室。历史上地下室有多种功能：存储，防风，保暖，纳凉，等等。随着现代技术水平的提高，那些以往依赖地下室提供的功能有了另外的替换方法，地下室不再是必须的了，你会发现一些新建的独立屋是平地起楼，根本没有地下室。如果卖家给你讲，地下室是过时的风格，没有实用价值，新近的建筑已经将其淘汰。说新建的独立屋没有必要一定包含地下室，此话不错，但是，没有修地下室却是另有原因。

地下建筑的单位成本大大高于地面建筑，而地下空间的使用效率和价值又远远低于地面空间，也就是说地下室的性能价格比低。如果是自己的房子，在地下室上多花费一些，容易接受；但如果是修来出售的，费钱而又不出彩的事，肯定能省就省了。所以，专门开发出来用于转售的独立屋，没有地下室的比例很高。如若没有地下室，你要小心了，问清楚未建地下室的原由。如果房子真是为转售修建的，最好就此放弃，另寻其它房源。因为独立屋通常是房东自建自住，政府没有像公寓那样严格监管，于是有人钻空子，买地建房，然后再卖。因为房子本来就不是为自己建的，偷工减料的猫腻防不胜防。既然如此，这类房子不碰为妙。

有地下室的房子还有一个优点：有坚固的地基。新建的独立屋，如果有地下室，地下建筑一般由水泥浇筑，即使是半地下室也有1.5米深。没有地下室的房子自然不会破土施工，常常是在平整地面之后，用水泥浇筑一个20-30公分高的框架做地基。在房屋完工后，因为外装饰，你看不到两种地基的区别，但其内在品质上的差距，你绝不该忽视。

二 墙体

独立屋是小型的私人建筑，常见的外墙有砖墙和木墙两种。刚到北美的人对木板墙感到难以理解，因为中国人传统上愿意接受用砖砌的房子。但是入乡随俗，许多城市，特别是木材产地，独立屋的主体是木墙，即使是砖墙，房子的结构和承重仍然由木材完成，与我们中国的建筑概念大不一样。木墙从外观上很好辨认，砖墙则要难些。有的房子，看起来像砖墙，其实是外装饰的效果，本质上是木墙。那么有没有将砖墙装饰成后木墙的呢？几乎没有，因为砖墙好过木墙，要更加坚固敦实，后期维护工作少，经久耐用，当然也要花更多的钱。谁会将好的装饰成次一等的呢？

有些城市，如温哥华，西雅图等木材产地，你很难找到砖墙的独立屋，而在另一些城市则可能是以砖墙为主。不论木墙或是砖墙，最为关键的不是基础材料，你需要关注其基本的建筑功能：抗风，防水，保温等。为实现这些功能，墙体结构颇为复杂，砖墙或木墙是十分笼统的说法，甚至会产生一些误解， 因为严格地讲，墙体由多个功能层构成， 砖或木只是硬度最大的外层，内部还有隔气层，衬板，保温层，木龙骨，防水层等。这里立刻就引入了三个问题：第一，这栋房子的墙体究竟有多少功能层？第二，各层的设计标准如何？有无可以比较的指标？第三，建筑材料的品质如何？曾经有报道说，一批美国的房子使用中国进口的衬板，甲醛超标，导致住户罹患癌症，引发官司。如果你漂洋过海，却买到这样的房子，岂不晦气。遗憾的是，墙体是封闭的，除了从外面区别砖木之外，内部的结构和材料只有靠询问和查阅资料了。如果你打算下单，可以请验房师帮助检查。

三 屋顶

独立屋的屋顶就像人的帽子一样，远远的就可以它的品味。好房子，中档房子，或是普通房子，看屋顶就能猜到九分。我们看看常见的几种屋顶，以及它们背后的信息。

在北美，75%的独立屋使用沥青瓦片做屋顶，它优点是便宜，易安装，缺点是寿命较短，只有15年。沥青瓦片适用于所有的斜坡型的房顶，如果屋顶的斜度较小，或者平屋顶，还有更便宜的屋顶：油毡，其寿命只有8年。沥青瓦片的房子多是普通房子，超过15年，买下后就得考虑更换了。如果油毡顶，肯定不会是好房，或者屋顶已经漏了，被原房东暂时处理，最好不碰这种问题房。

 最贵的是石瓦，由天然岩石切成，也最耐用，寿命在100年以上。陶瓦是我们中国人最熟悉的屋顶材料，其费用和寿命与石瓦相当，价格均也比沥青瓦片高出３倍。此外，石瓦和陶瓦很重，是沥青瓦片的２倍以上，对整个房子的结构和强度要求高得多，所以普通房子实际上不能用石瓦或陶瓦。如果你看见屋顶是石瓦或陶瓦，起码可以判断该房子结构坚固，用料考究，即使不是豪宅，也应归于好房一类。

还有其它的非主流屋顶，如金属屋顶（铝屋顶，铜屋顶），木瓦屋顶，纤维水泥屋顶，等等。它们有各自的特点，用户群，和适用场合，共同点是轻，可用于普通房屋，这些屋顶的寿命差异较大，但不会超过30年。总体上讲，可以把他们归为沥青瓦片一类，只是个性更强罢了。

四 节能

节能是现代建筑的核心理念之一，也反映到独立屋的设计和修建上。你考察独立屋的节能功能时，要跳过多花钱或节省钱的思维，而是从吸收先进技术成果，整体提升生活品质的角度考虑。近年在新建的独立屋中出现了许多先进的节能设计，例如可减少室内热量散失的房屋隔热板和软木双层玻璃窗，屋顶太阳能发电供热的光热收集器，节能地板供暖系统，等等，都是最近10年20年发展起来的新概念和新技术。

高标准的节能设计与高质量的房子和舒适的居住生活是紧密相关的。例如，采用结构隔热板做成的多层墙体，不仅保温隔热，而且成为建筑结构的一部分。因为结构隔热板是两片刨花板中间填充泡沫砖，刨花板与泡沫砖结合在一起，变得非常坚固有力，构成紧凑且高强度的多层墙体。另一个例子是绝缘混凝土模板，它是修建地下室的优选节能技术。绝缘混凝土模板上有预设的搭扣与上下左右的模板链接，所以它们可以拼成一面墙，为增加强度，在中间可以固定钢筋，全部模板搭好后，就可以在灌入混凝土。因为混凝土墙两侧都有泡沫聚苯乙烯，绝缘效果会非常好，这项技术也保证了独立屋地下室和地基非常坚固，质量可以信赖。

反过来，如果房子在节能上没有多少亮点，要么太老旧，要么太简省，房屋品质要打个问号，下单之前需要额外小心。

 五 隔音

一般人认为只有公寓，镇屋才有噪音的问题，其实独立屋也有同样的问题。在公寓和镇屋，噪音是公共问题，谈论的人多，其实是有章法可循的。比如在公寓改装地毯或地板，必须满足公寓管理条例中对隔音层的技术要求指标，否则不仅会被罚款，还只有返工重做。独立屋的情况就不同了，基本上是房东自己说了算。隔音的投入，除了个别项目，如双层玻璃，兼有隔音和保暖作用，眼睛是难以看到，只有身居其中才能感觉到。如果房东对噪音不敏感，或者想节省钱，或者是建来转售的，在防噪降噪上偷工减料也就不奇怪了。

独立屋的隔音分两方面，对内主要是在内墙和层间地板；对外主要是窗户。外墙应该是多层墙，本身具备隔音的能力。内墙是主要的防噪对象，采用多层墙，或者利用多层材料夹心组合，是基本的手法。适用于墙体的隔音材料有隔音棉、隔音板，弹性加强筋等，隔音棉用于填充在墙体的空隙间以防止噪音传递；隔音板一般是 0.5英寸厚，原理是防止空气震动从而减少噪音的产生；弹性加强筋轻型金属制成，装修时用于固定石膏板面层，这种方式的隔音效果非常理想。对地板而言可以采取的隔音措施有地板支撑架和隔音垫，地板支架形成事实上的隔音层，可以有效地减少噪音的传播；隔音垫用在地毯或地板下面，是最容易施工的隔音材料。独立屋的外来噪音主要通过窗户，注意普通的单层玻璃或中空玻璃并不能抵挡住高频率噪音，只有真空玻璃才能有效阻止声音的传播。

隔音好坏，是衡量独立屋档次的参照之一。隔音的投入埋在墙里和地板下，你基本上看不见，但如果足够细心，你可以感觉到其效果。你也可以直接询问房东，或请验房师协助检查。