看房租房置业: 信息，资源，与经验

当你选定了城市，社区，和地段之后，你就要考虑哪种类型的住宅作为置业对象了。美国，加拿大，欧洲，或澳洲，各有许许多多的住宅类型，搞清楚它们各自的特点，选择最适合自己需求的类型，是房地产投资成功的重要一步。住宅类型的分类方式有多种，如按建筑特点，按产权关系，按坐落位置等等，在不同的国家，分类的着眼点和尺度也各有区别。为了帮你迅速定位自己的住宅类型，避免买到与投资意愿不符的房子，这里介绍五种常见的住宅类型，前4种按建筑特点，最后一种按产权关系。

 一 独立屋 （HOUSE）

独立屋是美国等发达国家的主要住宅类别，美国称之为house。独立屋的主要特征是：房东拥有整栋房子，及其相关土地的全部权益。由于房子不与其它建筑有任何形式上的联结，故而翻译为独立屋。一些中文媒体将其翻译为别墅，这有误导中国投资者的潜在可能。在中国的现代语境中，别墅是高端大气豪华的住宅；而独立屋其实非常普通，我们说是主要的住宅类别，在美国50%以上的家庭住在独立屋中。

独立屋真正体现了我的地盘我做主，在自己的土地上建自己的房子。所以，独立屋的风格变幻，档次各异，开车进社区看看，果真千姿百态，从几十万美元到几百万美元，从西班牙古典风格到拉斯维加斯现代流派，丰富得超过你的想象。如果对现有的房子不满意，你也可以买下一幅地，自己建房。

投资独立屋的好处是灵活性强，选择余地大，缺点是购入后管理比较麻烦。既是独立屋，所有事项，从水电气设施维护到清洁除草，都的自己打理，如果不是自住，要仔细评估投资之后的后续工作。

二 镇屋 （TOWN HOUSE）

镇屋也是美国等发达国家常见的住宅类型。与独立屋不同之处在于，它是统一修建和维护，每户之间可能共用墙等建筑结构。在电影《哈利波特》中，哈利的姨妈就是住的镇屋。镇屋表面上看是独门独户，与独立屋类似，但实际上，所有的业主共同拥有建筑覆盖的地权，以及公有设施。即使是自己的房子，也必须在相关规则下使用。例如，你通常不能自行维护升级房子的外墙，以保证整个小区的协调；再如，你的宠物可能会受到大小，类别，和数量上的限制。

在英语中镇屋实际有两种：town house 和 town home。town house建筑上更加独立一些，家庭之间一般只共用隔墙；town home 则要紧凑一些，一般会修建集中的车库以节约空间。有国内媒体翻译为“联排别墅”，联排不假，但“别墅”却是夸张过了。镇屋的个性化不足，均价为独立屋的一半以下，缺乏高档产品，即使在温哥华的上佳地段，也难见一百万加元的镇屋。所以，如果做镇屋投资，选择余地不及独立屋。

但是，镇屋也有自己的好处：资金较小，集中管理，拥有之后比较省心。如果你考虑季节性居住或转租，镇屋是较好的类型，尤其是品质较好的town house。

三 公寓 （APARTMENT）

公寓是中国投资者最熟悉的住宅类别，也是中国最主要的住宅类别。在这里我们限定公寓为10层以下的普通公寓，高层公寓（high rise）会在下一节介绍。以中国的经验，我们很容易回答这个问题：开发商为什么修普通公寓，而不修高层公寓？一是需求不旺，建完之后不好买；二是实力不足，受限于资金和技术。如原因是一，肯定不是好地段，如原因是二，肯定不是好房子。部分中国投资者对美国等发达国家的生活标准不了解，以为有电梯，有中央空调，有24小时热水就是高档住宅，其实只要是住宅，哪怕是社会救济房，也都有这些设施。例如2010年温哥华冬奥会的奥运村，由3到6层的普通公寓组成，紧邻市中心区，全新开发，社区配套，加上奥运概念吸引了不少中国投资者。事实上该楼盘包含政府预定的近200套救济房和福利房，一时间来自国内的成功人士无法理解为什么有这么多有精神障碍，或丧失生活能力的邻居。

在几乎所有国家，普通公寓都是面向中低层家庭，少有例外。明白了这一点，放眼世界的海外置业就应该坚决排除普通公寓。咱们是成功人士，如果对公寓感兴趣，那就找高层公寓。

四 高层公寓 （HIGH RISE）

一般说来，高层公寓的地段和质量都远高于普通公寓，代表了现代建筑技术的最新成就，单位价格比高于镇屋，比如100平米的高层公寓价钱，在附近地段可以买到150到200平米的镇屋。除了建筑品质上的优势外，管理周到，出入方便，安全隐秘，是选择高层公寓的主要原因。高层公寓也有档次之分，但即便是档次稍低的，也同样具有管理，出入，安全等优势。档次高的，优势更加突出，尤其是像纽约这样的大城市，高层公寓是富人的首选，其中的楼顶公寓饱览都市景观，却又清净幽雅，更是不可多得。2015年一位中国商人以3,320万美元买下一套面积500平方米的纽约曼哈顿公寓，创下当年的曼哈顿公寓最高售价。

如果你的置业意向是纽约这样的大城市，高层公寓是绝对值得考虑的，一是可选对象多，二是适用性强，出租自住均可，三是后期的管理维护容易操作；但在小城市，人口流动性不强的地方，如非自住，不宜投资高层公寓，因为维护费用高，而出租困难。

 五 租地房

前四节我们按建筑特点介绍了主要的住宅类别，在介绍中我们有一个至关重要的前提，或者说假设，这些房子都包含完整的永远的土地权。独立屋的土地权容易理解；镇屋和公寓的情况类似，土地权归所有业主共同拥有，同样包含完整的永远的土地权。但是还有另外一类房子，像中国的房子一样，房东并无土地所有权，地是租来的，这类房子的比例不高，产生纠纷的可能性却很大，对中国等地的外来投资者简直就是一个坑。中国买房还有70年土地权，在美国置业，却被告之你的房子只有20年土地权。为了不吃这个亏，你需要搞清楚租地房的概念。

第一，在世界各国都有出租土地的地主，有些土地是可以提供给租户居住的。这种租给别人居住的土地，美国有，加拿大有，澳洲，欧洲也有。

第二，租期可以按月按年短租，也可能长达一百年。在短租的土地上多是活动房或简易房，你买下房子后，需要按期付地租，如果你觉得地租贵了，也可以拖走自己的房子，另寻它处。《真实的谎言》中那个假特工就是住在这样的活动房中。这种活动房和简易房极容易辨认，投资人士不会上这个当。

第三，有的物业是在长期（如50年到100年）土地租约的基础上开发的，独立屋，镇屋，公寓都有可能。这些房子看上去与普通房子并无区别，但土地有明确的使用期限，你名义是买房，实际上是长租。例如，50年土地期的房子，已有30年房龄，你买下后，实际只有20年的使用期。这种房子的价格会便宜很多，当地人十分清楚； 但是，外来的置业人士对行情不了解，往往想当然地认为房子包含完全的地权，未厘清实情就下单，引出过许多纠纷。

显然，投资者要知道并不是所有房子都有完整的土地权，而没有永远土地权的房子是不值得投资的。