看房租房置业: 信息，资源，与经验

保本增值赚钱，是任何投资的根本，房地产投资也不例外。也许你对中国的房地产市场颇有心得，对自己城市的房地产投资了如指掌。但是海外的房地产市场有什么特点，美国，英国，加拿大，澳洲又各有哪些不同，一个又一个新问题摆在眼前。买美国的房子不难，有钱就可以；要以美国的物业赚钱就没那么容易了，你需要细致的规划和经营。这里抛砖引玉，介绍五种投资房地产保本增值的方法。

一 低买高卖

低价买进，高价卖出，这是最简单最直接的炒楼方法，也是多数中国投资者熟悉的方法，但是这不是发达国家的主流房地产投资方式。因为发达国家的房地产开发历经上百年，房源充足，而人口稳定，总体上讲没有动力推动房价快速上升。如果单看价格，也许是上扬的，但是把资金成本，3%，和物业税加进去，结果就不那么美妙了。以美国为例，物业税提供了22%的州政府和地方政府的收入，以房产估价比例计，最高的是纽约州哦李郡，3.05%，最低的是路易斯安那州的0.12%。全美平均中值是1%。也就是说，如果年均房价涨幅低于4%，你是没有机会靠低买高卖获利的。从整体上看，美国或其它发达国家不存在这样的机会。

从整体上看没有机会，不等于没有局部和阶段性的机会。如果土地紧缺，大量移民涌入，买家增多，而供给不足，必然拉抬房价。这就是纽约，伦敦，悉尼等大城市房价坚挺的原因。一些稍小的城市，如旧金山，温哥华，因为有成熟的华裔，韩裔等移民社区，吸引着源源不断的新移民，刺激房市需求，使移民社区成为引领当地房价的风向标。

所以，低买高卖虽然不是主流的投资方式，但在新移民集中的城市或社区，在引发移民潮的时间窗口上，仍然是简便直接的投资方式，也是普通的中国投资者最容易接受的方式。

二 买房出租

买进物业，出租获利，是发达国家民众主要的房地产投资方式。因为银行的利息非常低，股票证券有较大的风险，手里有闲钱，又保守稳健的人往往会选择购置房产出租。以美国为例，年租金一般是房价的20分之一到30分之一，回报好过将钱存在银行；另一方面，由于房价高涨，年青人置业困难，租房的需求旺盛，目前有30%的美国家庭租房居住，租房的市场广阔，前景稳定。所以，对多数当地的普通人来讲，所谓投资房地产，就是买房出租当房东。

买什么样的房子出租获利最大？是买房出租赚钱的关键。你要记住这是为房客买的房子，自己永远也不会住，所以，一切以吸引房客为中心，抓住他们的核心需求，只要有租客，你就有钱赚。例如，通勤族租房肯定首选交通干线附近，学生会努力找学校附近的房子，写字楼中的白领更愿意住在商务区周边。买出租房的另一个原则是不要为“次要的”卖点花钱，例如同一高层公寓，同一户型，30楼和3楼的两套单元价格至少差10%，但对多数租客来讲，基本需求远胜于舒适享受，在他们看来，30层和3层风景上的差异比起10%的价格差，简直微不足道。所以，买下3楼的单元，不仅更容易租出去，而且价格比会更好。

买房出租适用于各种社区地段，是最主流的房地产投资方式，拥有至少30%家庭的潜在市场，是非常值得考虑和研究的。

三 买地建房

买地建房，这不是开发商干的事吗？正是，当然你可能没有实力象万科，恒大那样开发大楼盘，但是买一小幅地，再花几十万美元新建一栋独立屋，卖出去，整个流程是完全可以自己干的。这是最微型的房地产开发：一栋独立屋。做完一栋，你可以做第二栋，如果资金充足市场活跃，也可以同时做几栋，在美国加拿大有相当的独立屋就是这样开发的。这是最专业的房地产投资方式，你需要相关的法规，经营，建筑，市场等方面的知识或合伙人。

买块地，自己建房子，自己住，或卖掉赚钱。这很符合中国投资人士的胃口，你甚至听过这样的招商讲座：弗洛里达的某开发区，漂亮的效果图，买一幅地，修自己的房子，可住，可租，可卖。别急，别轻易相信招商；如果信了，很可能是只投资，不赚钱。买地建房的关键是最后的房子要能卖出去，这才能达到赚钱的目的；而房子能否以好价钱卖出去，主要不在于你如何建房子，而是看房子的社区地段。所以，买地建房的核心和要害是“地”，好地段的房子总是能出手，是赚多赚少的问题；差的社区，新开发区，或周边人气缺乏的地段，房子很可能长期不能出手，是赚或赔的问题。

归纳起来，买地建房不是人人都适合的投资方式，如果你打算尝试，第一，储备必要的专业知识；第二，只买好社区的地块，好社区其实不会有空地，所以你实际上是在好社区买差房子，撤除旧房子后重建；第三，在陌生的海外市场不要贪多，一栋一栋做起。

四 委托经营

如果你只是单纯地想转移部分资金到海外投资房地产，本人没有移民搬迁的计划。也就是说，你既不会到购买的房子居住，也没有条件和精力亲自去操作诸如出租，转卖，重建，或维护等等。然而，房子一旦买下，就会产生费用，常规的维护之外，资金利息和房产税也不可小视。这笔投资如果不妥善经营，非但不能保值增值，还会变成负担。这时，委托当地的第三方代替你经营是较好的选择。常见的有“租房联盟”，可以代你招租，打理房子，结算，等等，如果租出，他们会抽取佣金，如果空置，你没有任何收入。加入“短租旅馆”也是一个常见选项，有的是收取固定的租金，与实际的客源情况无关，也有的以房入股，从利润分红。

委托经营的实质是你出资产，即房子，另一些当地人出力，合力互补的生意。由于发达国家的人力资源非常昂贵，所以你分得的收入较之自己操作打理要少很多。另外，普通住宅做经营性使用，特别是公寓，有法规附例方面的风险，要仔细核查应对；即使合法，经营性使用也会成倍加快房子的损耗折旧。所以，委托经营并非理想的投资保值方式，好房子尤其不适合，可以作为房东无法打理时的备用方式。

 五 出租富裕房间

将自己住宅的一部分房间分租，以房养房，也是物业保值的方式之一。注意这与前面提到的买房出租有本质的不同：买房出租是主动的投资行为，所租的房子是为租客买进的；出租富裕房间则是将自己的住宅分隔改造，牺牲自己的生活品质赚钱，往往是临时的和不得已的举措。当然也有一些人不介意与租客家庭住在一起，购置较大的独立屋或公寓，然后分租出去，但这种情形多见于移民社区，当地人较为少见。

出租富裕房间的方法多样，渠道也很多，因为所租的是房间，不是成套的住宅（包括独立的卧室，厨房，卫生间），所以租客以学生，旅游者，出差人士为主。如果你的房子在学校附近，你可以加入专门的住家学生服务组织，获得客源；如果房子交通方便，可以在短租网站放广告，吸引租客，目前这种网站越来越多，而且提供的服务越来越规范。出租房间的缺点是比较辛苦，租客的更替很快，服务和管理的工作多，不能离人，可能需要提供饮食，尤其是早餐；但是优点也很明显，就是能赚比单纯出租房子更多的钱。