看房租房置业: 信息，资源，与经验

独立屋，英文称为“house”，是美国，英国，加拿大，澳洲等地的主要住宅类别：房东拥有房子及其相关土地的全部权益。独立屋是海外华人普遍接受的中文翻译，反映了房子基本特征：不与其它建筑有任何形式上的联结。一些中文媒体将其翻译为别墅，非常不准确。就中文字面看，别墅是高端大气豪华的住宅；而独立屋其实是普通人的主流住宅类别，在发达国家，50%以上的家庭住在独立屋中。中国散布在海外发达国家的投资者，一半以上也看好独立屋。如果你的目标锁定为独立屋，恭喜你，你的置业眼光已经非常主流了。如果你在看房中再统筹我们为你提醒的五个核心要素，一定能找到中意的好房子。

一 位置安静方便

独立屋独门独院独户，一般平街，两到三层的砖木建筑。如位于闹市，干道，或商业区，势必往来人等吵杂，有噪音，污染，甚至安全隐患。所以，独立屋应远离闹市和商业区至少三公里，超出闲杂游民的“散步”距离，游行抗议等徒步人群难于走到你家门口；由于你自己出入必须以车代步，最好接近干道，但又保持一定距离，如500米以上，免受交通污染。这样的位置既居家安静又出入方便，是最理想的独立屋位置。

此外，要避免过于荒僻的地段。有人认为既然出入要靠驾车，远一些或荒一些无所谓。外来的购房者对当地的情况了解多有局限，一些地方“荒”或人气不旺是有原因的，比如有野兽出没，比如冬季容易因降雪封路，比如从前的工厂区，有水土有过污染，等等，你不可能把这些情况一一搞清楚。所以，安静方便的前提下，要找人气旺的位置。

二 社区成熟均衡

独木难成林，独屋难成区。你虽然只买一栋独立屋，但任何房子都有自己的邻里和社区，而你的房子是否有增值潜力，与社区的好坏直接相关。一个社区可能多达上千户家庭，如果整个社区全是独立屋，会有上千栋独立屋。由于独立屋是由房东自主建设的，由成百上千的家庭经过几十年甚至上百年的努力，共同贡献出一个成熟的社区，这是可遇不可求的。在成熟的社区置业，可以最大限度地降低投资风险。在发达国家，特别是美国和加拿大，地大人希，新社区难于发展，旧社区可能衰落，所以你要找成熟的社区：有较长的历史，土地开发饱和，地价稳定，有长时期沉淀下来的社区文化，人气旺盛，适宜居住。相比之下，新社区，衰落的社区，或欠开发的社区则蕴含有更多的不确定因素和风险。

有的社区虽然足够成熟，但发展不均衡，例如价值一百万美元的房子与四十万的房子互为邻居，这样的社区显然不稳定。有可能发展成百万级的好地段，也可能长期维持现状，实质上四十万级别的中低端社区。判断不均衡社区的走势对外来的置业者来说，显然太难了，所以最好避免此类社区。如果一定要在不均衡的社区中选择，那就选便宜的房子。如果别人最终把社区的地价抬起来，你可搭顺风车；没设个机会，也不至于有太大的损失。

三 地块不挂边角

在同一个社区，地块也是大有讲究，一般性的原则是回避边角地段。在市场经济国家，社区不是我们中国人通常理解的行政的或管理的概念，它是由居民的自发聚集形成的，类似于中国农村的自然村。中心地带通常是最好的地段，边角区域就要差一些，而且边角的形成也有其内在的原因，为什么有边？为什么有界?不是说边角的房子不能买，而是应该搞清楚为什么这里就是社区的边界，社区为什么没能向外扩张？如果你潜心研究，会看到答案几乎全是负面减分的，比如有高压线走廊，有铁路或高速路，靠近山区或河道，与政府，军方，或其他团体拥有的用途不明的土地相连，与档次较低的社区相连，等等。所以边角地块通常不是置业的优先选项。

但是，我们也不建议反向操作，努力寻找中心地段。因为社区的中心地段，往往包含一些服务设施，公用设施，或小型商业，人流量大，其环境并不宜居。所以，地块的正确选择原则是：在社区中排除边角边界区域，在成片的独立屋区域中选择，你的房子的前后左右100米最好全是独立屋，没有任何其它非居住用途的建筑。

四 排除老旧房子

老房子中肯定有好房子，白宫，白金汉宫，就是例子。但是，好的老房子一般不会在市场上挂牌，即使挂牌，对当地市场不熟悉的人也没多大机会。“不好”的老房子就没有多大的投资价值了。也许有人会介绍说，材质讲究，做工细致，名家设计，等等，即使所言不虚，也不要上当。独立屋虽然只是2-3层的小楼，但也是建筑工程技术的产物。新房子自然而然地吸收了建筑工程的新成果新标准，从防震，防潮，到安全，节能，尽管材质大众化，工艺标准化，其优势是旧房子不可比的。另外，从经济角度看，新房子的后期维护费也会少很多。

多少年算旧房子呢？建议以20年为界。20年以内的独立屋，一般稍加整修即可。20-40年的房子，有如鸡肋，维修需要大笔的钱，效果又受制于原有的设计框架，撤除重修，半新的房子推掉似乎可惜，所以最好别买。40年以上的房子，除非你看上那幅地，准备推到重建，否则不碰为妙。

 五 调查物业历史

独立屋不仅仅是独立的建筑，其使用，维护，升级也是独立的，全凭房东的个人喜好，政府虽然有监管，但可能力度不足，也可能被房东瞒过。所以当你看好一栋物业时，要舍得时间对其做背景调查。一些大的问题，如是否被抵押，是否涉及产权纠纷，你到不必过分担心，律师会在交易环节为你把关。你需要把注意力集中在法律无法有效管辖，但与你的投资收益直接相关的问题上。例如，房子是否被非法改建，扩建，或升级过，是否使用了被禁止的材料，如果真如此，这即是违章建筑，极有可能会搭上一大笔强制整改的费用。再如，房子曾经被用于大麻种植，如果你买下，可能需要额外花钱清除其残留物。

越老旧的房子，这类风险就越多，这项工作就越有价值。如果房子被改建多次，而每次的资料又不详细，甚至后面的改建覆盖前面的改建，此房多半有重大隐情，应当果断放弃。